Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler entfällt: Folgen für die Praxis

Inhalt der Rechtsänderung

2018 führte der Gesetzgeber für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Weiterbildungspflicht ein: Nach § 34c Abs. 2a GewO i. V. m. der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) mussten Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden Weiterbildung nachweisen. Inhaltlich musste sich die Weiterbildung auf allgemeine immobilienwirtschaftliche, rechtliche oder kaufmännische Grundlagen, die Verwaltung von Wohnungseigentums- oder Mietobjekten, technische Grundlagen das Wettbewerbsrecht oder den Verbraucherschutz beziehen (Anlage 1 zur MaBV). Die Weiterbildungspflicht diente laut Gesetzesbegründung dem Verbraucherschutz: Sie sollte eine sachgerechte Ausübung des Berufs des Immobilienmaklers gewährleisten, für dessen Zugang keine bestimmte Ausbildung vorgeschrieben ist.

Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung ist die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler (§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO) seit dem 24. Juli 2026 vollständig weggefallen, einschließlich der hiermit zusammenhängenden Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt die Weiterbildungsverpflichtung mit reduzierten Dokumentationspflichten allerdings bestehen. Weiterbildungs- und Compliance-Prozesse dürfen deshalb nicht pauschal eingestellt werden. Vielmehr muss unterschieden werden, welche Mitarbeitenden ausschließlich Maklertätigkeiten und welche Verwaltungstätigkeiten ausüben.

Folgen der Rechtsänderung für Makler

Nach Abschaffung der Weiterbildungsverpflichtung für Makler drängt sich die Frage auf: Ändert sich nun das Berufsbild des Maklers, wird die Qualität von Maklerleistungen leiden, ist der Verbraucherschutz in Gefahr und setzen sich Makler mangels regelmäßiger Schulung gar einem gesteigerten Haftungsrisiko aus? Diese Fragen sind differenziert zu bewerten.

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB schuldet der Immobilienmakler in erster Linie den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss bzw. die Vermittlung eines Vertrags. Für diese Tätigkeit wird der Makler erfolgsabhängig vergütet. Diese Ausrichtung der Maklertätigkeit bleibt unverändert. Eine wirtschaftliche, technische oder gar rechtliche Beratung stellt keinen vorrangigen Schwerpunkt der Maklertätigkeit dar. Die ehemalige Weiterbildungsverpflichtung sollte Makler auch nicht in die Lage versetzen, umfangreiche Beratungsleistungen zu übernehmen. Für eine umfassende Beratung hätte der gesetzlich vorgegebene Weiterbildungsumfang weder zeitlich (20 Stunden in drei Jahren) noch inhaltlich ausgereicht, zumal Makler ihre Weiterbildungskurse im Rahmen des § 15b Abs. 1 MaBV frei wählen durften und keine Pflicht bestand, eine Weiterbildung in allen in Anlage 1 der MaBV genannten Themen nachzuweisen.

Mit Blick auf die Ausrichtung der Maklertätigkeit dürfte der Entfall der Weiterbildungsverpflichtung nicht merklich zu erhöhten Haftungsrisiken der Makler im Rahmen ihrer Berufsausübung führen: In der Rechtsprechung zur Haftung von Immobilienmaklern stehen weniger klassische Beratungsfehler als vielmehr Verletzungen von Aufklärungs-, Informations- und Sorgfaltspflichten im Vordergrund. Ein Makler haftet nach der Rechtsprechung des BGH auch nicht, weil er ungeprüft Informationen des Verkäufers weitergibt; dies ist grundsätzlich zulässig (Urt. v. 18.1.2007 – III ZR 146/06). Haftungsrisiken entstehen allerdings dann, wenn der Makler erkennbar unrichtige oder unplausible Angaben weitergibt, ungesicherte Angaben als eigene oder geprüfte Informationen erscheinen lässt oder trotz konkreter Anhaltspunkte gebotene Hinweise bzw. Nachforschungen unterlässt. An dieser Stelle könnte der Wegfall der Weiterbildungsverpflichtung ins Gewicht fallen: Auch wenn der Makler in erster Linie nicht beratend tätig ist, so dürfte doch eine regelmäßige Weiterbildung dabei helfen, das Problembewusstsein in verschiedenen Disziplinen zu schärfen und somit den Sorgfaltsanforderungen im gebotenen Maß nachzukommen.

Ungeachtet dieser Gesichtspunkte dürfte eine berufliche Fortbildung für Makler weiterhin unerlässlich bleiben oder gar an Bedeutung hinzugewinnen. Dies gilt offensichtlich zunächst für Makler, die im Bereich von B2B-Geschäften mit oft großen Transaktionsvolumina tätig sind. Derartige Immobilienmakler dürften ein erhebliches Eigeninteresse an einem gezielten Qualitäts- und Risikomanagement haben, um den wachsenden Herausforderungen im Immobiliensegment gerecht zu werden und um die Rolle eines respektierten Players in Immobilientransaktionen nicht zu verspielen. Die Prüfung, Bewertung und Vermarktung von Immobilien wird angesichts steigender regulatorischer, technischer und nachhaltigkeitsbezogener Anforderungen, u.a. in den Bereichen ESG und Dekarbonisierung, immer anspruchsvoller. Zugleich werden Immobilientransaktionen durch wachsende regulatorische Anforderungen, etwa im Bereich des Datenschutzes, komplexere Finanzierungsbedingungen und einen insgesamt gestiegenen Due-Diligence- und Dokumentationsaufwand immer vielschichtiger. Die in der aktuellen Marktlage eng kalkulierten Immobilientransaktionen zwingen Transaktionsparteien zudem in komplexere Ankaufsstrukturen wie Share Deals, Joint Ventures, Forward Deals oder Sale-and-Lease-back Strukturen. Diese wachsenden Anforderungen zwingen Makler schon aus eigenem Interesse zur Weiterbildung, um am Markt bestehen und sich in dem hohen Konkurrenzdruck mit anderen Maklern stellen zu können, und zwar ganz unabhängig davon, ob dafür eine gesetzliche Pflicht besteht.

Im B2C-Bereich und insbesondere in ländlichen Lagen mögen Immobilienmärkte einem geringeren Druck unterliegen, und Immobilientransaktionen sind zuweilen weniger professionalisiert als im schnelllebigen Investmentmarkt. Offenbar hatte der damalige Gesetzgeber gerade diesen Bereich im Blick, als er die Weiterbildungsverpflichtung letztlich im Namen des Verbraucherschutzes implementierte. Auch wenn die Marktlage sich hier anders darstellen mag, kommen Makler auch hier nicht an den Entwicklungen des Immobilienmarkts und regulatorische Neuerungen vorbei: Unerfahrene Transaktionsparteien verlangen erst recht einen An- bzw. Verkauf zum bestmöglichen bzw. marktgerechten Preis, die zutreffende Einwertung der Immobilie, die professionelle Führung durch den Transaktionsprozess und Hinweise auf etwaige Problemstellungen. Kann der Makler hier nicht punkten, wird er sich auf Dauer am Markt schwerlich behaupten können. Vor diesem Hintergrund besteht auch hier der Bedarf an Weiterbildungen, um der Gefahr eines Leistungs- und Qualitätsabfalls entgegenzuwirken.

Fazit

Im Ergebnis lässt sich festhalten: Die Bedeutung der Weiterbildung von Immobilienmaklern wird ungeachtet der Abschaffung der Weiterbildungsverpflichtung nicht abnehmen. Auch wenn die Ausrichtung der Maklertätigkeit bzw. Haftungsrisiken regelmäßige Schulungen nicht in allen Fällen zwingend erfordern mögen, verlangen stetig wachsende Anforderungen doch eine stetige Weiterbildung. Makler dürften sich deshalb schon aus Eigeninteresse im erforderlichen Maße weiterbilden, so dass es zu keinem Abfall der Qualität von Maklerleistungen oder gar zu einer Gefahr für den Verbraucherschutz kommen wird.