Auswirkungen des Standortfördergesetzes auf Immobilien-Sondervermögen

Das Standortfördergesetz ist am 10. Februar 2026 in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes ist es, private Investitionen zu erleichtern, bürokratische Vorgaben zu reduzieren und den Finanzstandort Deutschland wettbewerbsfähiger zu machen. Für Immobilien-Sondervermögen sind dabei vor allem die Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und die Anpassungen der Anlageverordnung von Bedeutung.

Der Schwerpunkt der öffentlichen Diskussion lag zunächst auf Start-up-Finanzierung und Venture Capital. Für Immobilienfonds ist jedoch ein anderer Regelungskomplex besonders relevant: Das Standortfördergesetz erweitert die Möglichkeiten, in erneuerbare Energien (wie Photovoltaikanlagen) und die zugehörige Infrastruktur zu investieren. Damit reagiert der Gesetzgeber auf ein praktisches Problem. Moderne Immobilienbewirtschaftung umfasst zunehmend auch Energieerzeugung, Energieversorgung und Elektromobilität. Aufsichtsrechtlich passte dies bislang nicht immer ohne Weiteres in den klassischen Rahmen eines Immobilien-Sondervermögens.

Erweiterung des Anlagekatalogs

Zentrale Vorschrift ist § 231 KAGB. Durch das Standortfördergesetz wurde der Katalog der für Immobilien-Sondervermögen zulässigen Vermögensgegenstände erweitert. Neu erfasst sind nach § 231 Abs. 1 Nr. 8 KAGB Beteiligungen an Infrastruktur-Projektgesellschaften, deren Unternehmensgegenstand darauf beschränkt ist, Anlagen zu errichten, zu erwerben, zu betreiben, zu bewirtschaften oder zu halten, die zur Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien bestimmt und geeignet sind. Der Wert derartiger Beteiligungen darf zusammen mit weiteren Beteiligungen dieser Art, die sich schon im Sondervermögen befinden, 15 % des Werts des Sondervermögens nicht übersteigen.

Die Neuregelung eröffnet Immobilien-Sondervermögen damit ausdrücklich den Zugang zu Projektgesellschaften im Bereich erneuerbarer Energien. Praktisch relevant kann dies insbesondere sein, wenn Photovoltaikanlagen oder sonstige Energieanlagen nicht unmittelbar vom Sondervermögen gehalten werden sollen, sondern über eine eigenständige Gesellschaft strukturiert werden. Zugleich macht die 15-%-Grenze deutlich, dass der Schwerpunkt des Fonds weiterhin in der klassischen Immobilienanlage liegen muss. Das Immobilien-Sondervermögen wird durch die Neuregelung nicht zu einem Energie- oder Infrastrukturfonds.

Erwerb und Betrieb von Energieanlagen und Ladeinfrastruktur

Neben der Beteiligung an Infrastruktur-Projektgesellschaften ist die Einführung des § 231 Abs. 3 KAGB für die Praxis von besonderer Bedeutung. Danach dürfen für ein Immobilien-Sondervermögen künftig auch Gegenstände erworben werden, die der Bewirtschaftung erneuerbarer Energien dienen oder für den Betrieb von Ladestationen für Elektromobilität erforderlich sind. Ergänzend stellt § 231 Abs. 6 KAGB klar, dass diese Gegenstände (i.S.v. § 231 Abs. 3 KAGB) auch von der Kapitalverwaltungsgesellschaft für das Immobilien-Sondervermögen betrieben werden dürfen.

Damit werden insbesondere Photovoltaikanlagen auf Dachflächen, technische Anlagen zur Erzeugung oder Nutzung erneuerbarer Energien sowie Ladepunkte auf Stellplatzflächen besser in den aufsichtsrechtlichen Rahmen eingeordnet. In der Praxis war bisher vielfach zu prüfen, ob der Erwerb oder Betrieb solcher Anlagen noch als zulässige immobilienbezogene Bewirtschaftung anzusehen ist oder ob hierdurch der nicht-operative Charakter des Investmentvermögens in Frage gestellt wird. In der Anhörung zum Gesetz wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Immobilienspezialfonds bislang Schwierigkeiten hatten, Solaranlagen auf Dächern von Büro- und Gewerbegebäuden zu errichten, weil ein Verlust ihres Rechtsstatus drohen konnte.

Das Standortfördergesetz beseitigt diese Abgrenzungsfragen nicht vollständig. Es schafft aber einen deutlich tragfähigeren gesetzlichen Ausgangspunkt. Energieanlagen und Ladeinfrastruktur können nun stärker als funktionaler Bestandteil einer modernen Immobilienbewirtschaftung verstanden werden.

Bedeutung für Bestandsfonds und Neuprodukte

Für Bestandsfonds stellt sich zunächst die Frage, ob die Anlagebedingungen die neuen Möglichkeiten bereits hinreichend abdecken. Soweit dies nicht der Fall ist, kann eine Anpassung der Fondsdokumentation erforderlich oder jedenfalls zweckmäßig sein. Dabei ist auch zu prüfen, ob die bestehende Anlagestrategie, die Anlegerkommunikation und die Risikodokumentation mit den neuen Investitionsmöglichkeiten vereinbar sind.

Bei Neuprodukten können Energieanlagen und Ladeinfrastruktur künftig von Beginn an in die Strukturierung einbezogen werden. Dies betrifft insbesondere Fonds, die auf Gewerbe-, Büro-, Logistik- oder gemischt genutzte Immobilien ausgerichtet sind. Gerade bei diesen Nutzungsarten können Dachflächen, Parkplätze und sonstige technische Flächen erhebliche Bedeutung für energetische Konzepte haben.

Die gesetzliche Erweiterung ersetzt allerdings nicht die wirtschaftliche und technische Prüfung der jeweiligen Anlage. Zu berücksichtigen bleiben insbesondere Netzanschluss, Wartung, technische Verfügbarkeit, Betriebsführung, Genehmigungslage, Vertragsstruktur und mögliche Erlösmodelle. Auch Bewertungs- und Risikomanagementprozesse müssen die Besonderheiten solcher Anlagen angemessen abbilden.

Anlageverordnung und institutionelle Anleger

Von Bedeutung sind schließlich die Anpassungen der Anlageverordnung (AnlV). Durch die Bezugnahme in § 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. c) aa) AnlV auf die erweiterten Vermögensgegenstände des § 231 KAGB werden erneuerbare Energieanlagen, Ladeinfrastruktur und Beteiligungen an entsprechenden Projektgesellschaften auch in den regulatorischen Rahmen für bestimmte institutionelle Anleger eingeordnet.

Für Pensionskassen, Sterbekassen und kleine Versicherungsunternehmen erleichtert dies die Investierbarkeit in entsprechende Immobilienfonds. Unberührt bleiben jedoch die jeweiligen anlegerseitigen Anlagegrenzen, internen Risikovorgaben und Freigabeprozesse. Für die Produktgestaltung wird daher weiterhin entscheidend sein, den aufsichtsrechtlichen Rahmen des Fonds und die Anforderungen der Zielinvestoren gemeinsam zu betrachten.

Fazit

Das Standortfördergesetz bringt für Immobilien-Sondervermögen eine spürbare Erweiterung des investmentrechtlichen Handlungsspielraums. Im Mittelpunkt stehen nicht allgemeine Erleichterungen für Immobilieninvestitionen, sondern spezifische Öffnungen zugunsten erneuerbarer Energien und Elektromobilität.

Praktisch besonders relevant sind drei Punkte: Immobilien-Sondervermögen dürfen künftig Beteiligungen an Infrastruktur-Projektgesellschaften im Bereich erneuerbarer Energien erwerben, begrenzt auf insgesamt 15 % des Fondsvermögens. Sie dürfen Gegenstände zur Bewirtschaftung erneuerbarer Energien und zum Betrieb von Ladeinfrastruktur erwerben. Zudem wird klargestellt, dass diese Gegenstände auch durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft für das Immobilien-Sondervermögen betrieben werden dürfen.

Für Kapitalverwaltungsgesellschaften besteht die zentrale Aufgabe nun in der praktischen Umsetzung. Anlagebedingungen, Fondsstrategie, Bewertungsmethoden, Risikomanagement und Betriebskonzept sind daraufhin zu überprüfen, ob sie die neuen Spielräume rechtssicher und fondsindividuell tragfähig abbilden. Das Standortfördergesetz führt damit nicht automatisch zu Investitionen in Energieinfrastruktur, schafft jedoch einen deutlich klareren Rahmen für deren Integration in Immobilienfonds.