Paukenschlag in Frankfurt: Amtsgericht hält hessische Mieterschutzverordnung für unwirksam

Sinn und Eignung der Mietpreisbremse werden in Deutschland seit Jahren kontrovers diskutiert. Teilweise bewerten Marktteilnehmer die Mietpreisbremse als unerlässliches Instrument zum Schutze der Mieter, andere sehen hierin eher eine regulatorische Renditebremse, die Vermieter von erforderlichen Investitionen in Bau- und Sanierungsmaßnahmen und somit von der Schaffung neuen Wohnraums abhält.

Besonderes Interesse nicht zuletzt bei institutionellen Investoren, Immobilienfonds und sonstigen Bestandshaltern dürfte vor diesem Hintergrund die jüngste Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt am Main wecken, das mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) die Unwirksamkeit der Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung vom 12.11.2025 festgestellt hat. Sollte das Urteil in Rechtskraft erwachsen, hätte dies eine unmittelbare Auswirkung auf angespannte Wohnungsmärkte in Hessen, in denen bisher die Mietpreisbremse galt.

Der vorliegende Beitrag fasst das Urteil und seine wesentlichen Folgen zusammen.

Das Urteil

Die Hessische MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802, hiernach „MieterschutzVO“) ist am 25.11.2025 ausgelaufen. Mit der "Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung" vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff., hiernach „Änderungsverordnung“) wurde die Wirksamkeit der MieterschutzVO um ein Jahr bis zum 25.11.2026 verlängert.

Das Amtsgericht Frankfurt hält diese Verlängerung für unwirksam. Die Verlängerung der am 25.11.2025 ausgelaufenen MieterschutzVO sei rechtlich nichts anderes als der Neuerlass einer Mieterschutzverordnung im Sinne des § 556 Abs. 2 BGB. Aus diesem Grund hätte die Verlängerung der MieterschutzVO auch die an den Verordnungsgeber in § 556d BGB gestellten Anforderungen erfüllen und konkret begründet werden müssen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 BGB).

Diesen Anforderungen sei die Änderungsverordnung nicht gerecht geworden, da sie die Bewertung etwaiger angespannter Wohnungsmärkte lediglich auf eine Gesamtschau gestützt habe, ohne die erforderlichen empirischen Untersuchungen zum Erfordernis einer Mietregulierung herangezogen zu haben. Damit habe der Verordnungsgeber auch die Vorgaben der Gesetzesbegründung zur § 556 d BGB missachtet (BT-Drucksache 18/3121, Seite 29), wonach das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte durch „tatsächliche statistische Erhebungen“ nachzuweisen sei. Tatsächlich habe der hessische Verordnungsgeber die Änderungsverordnung nicht auf aktuelle statistische Erhebungen gestützt. Das Datenmaterial aus den Jahren von 2014 bis 2019, das für die ursprüngliche MieterschutzVO verwendet wurde, sei zudem kaum geeignet, um eine Verlängerung der Mietpreisbremse in 2026 zu begründen.  

Folgen des Urteils

Sofern das Urteil des Amtsgericht Frankfurt rechtskräftig werden sollte, hätte dies ein Auslaufen der Mietpreisbremse mit Wirkung zum 26.11.2025 in Hessen zur Folge. In der Zeit ab dem 26.11.2025 bis zum Erlass einer etwaigen neuen Mietpreisverordnung wären Vermieter mithin nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Dies hätte weitreichende Konsequenzen:

• Selbst wenn der Verordnungsgeber schnell agierte und eine neue – wirksame - Verordnung erlassen sollte, hätte dies eine zeitliche „Lücke“ in der Mietpreisregulierung zur Folge. Bei der Bestimmung einer Miete wären Vermieter während dieser Lücke nicht durch eine Mietpreisbremse beschränkt und könnten mithin auch Mieten festsetzen, die die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) um mehr als 10% übersteigen. Ein solches Vorgehen könnte mit Blick auf § 556e BGB auch eine nachhaltige Wirkung auf Folgevermietungen entfalten. Denn auch bei Inkrafttreten einer neuen hessischen Mietschutzverordnung könnte ein Vermieter bei der erneuten Vermietung von Wohnraum die Miete des vorherigen Mietverhältnisses ansetzen, selbst wenn diese Miete oberhalb der vorgenannten 10%-Schwelle liegt.   
• Grundsätzlich darf eine Miete auf der Grundlage des § 558 BGB (Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete) innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden. Die in angespannten Wohnungsmärkten geltende, abgesenkte Kappungsgrenze, wonach die Miete in drei Jahren lediglich um 15% erhöht werden darf, käme nicht mehr zur Anwendung.
• Nach § 577a BGB gilt: ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann ein Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen. In angespannten Wohnungsmärkten ist demgegenüber die Kündigung wegen Eigenbedarfs in diesen Fällen über 10 Jahre ausgeschlossen. Diese verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB käme nicht mehr zur Anwendung.

Wirkung dürfte das Urteil ferner auf laufende Prozesse über Mietverhältnisse und vereinbarte Mieten entfalten, die nach dem 26.11.2025 vereinbart wurden. Auch wenn jedes Gericht grundsätzlich frei ist, die Wirksamkeit der Verordnung anders zu beurteilen als das Amtsgericht Frankfurt, ist anzunehmen, dass dem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt, sofern es in Rechtskraft erwächst, eine Art Vorreiterrolle zukommen wird, an dem sich andere Gerichte orientieren. Mieter, die auf der Grundlage der durch das Amtsgericht Frankfurt für unwirksam erklärten MietpreisVO noch laufende Verfahren zur Mietpreisbremse führen, dürften vermutlich unterliegen. Mieter, die – gemessen an der MietpreisVO – zu hohe Mieten zahlen und eine Rückforderung zu viel gezahlter Mieten erwägen, werden ihr Vorhaben einer gerichtlichen Durchsetzung mit Blick auf die Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt überdenken.

Folgen des Urteils auch außerhalb Hessens

Das Urteil des Amtsgericht Frankfurt dürfte sich auch außerhalb Hessens großer Beachtung erfreuen. Angesichts der weitreichenden Auswirkungen für Mieter und Vermieter stehen Entwicklungen rund um die Mietpreisbremse ganz grundsätzlich im Zentrum des öffentlichen Interesses. Weiteres Gewicht dürfte dem Urteil zudem zukommen, als es wegen der in § 23 Nr. 2a GVG geregelten, ausschließlichen sachlichen Zuständigkeit durch die spezielle Mietabteilung im Amtsgericht Frankfurt getroffen wurde.

So wie in Hessen stehen Mietpreisbremsenverordnungen auch in anderen Bundesländern im Rahmen von mietrechtlichen Streitigkeiten auf dem Prüfstand. Vermieter und Vermieterverbände dürften sich durch das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt auch andernorts motiviert fühlen, die Zulässig der Mietpreisbremse genau zu prüfen und ggfls. gerichtlich in Frage zu stellen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass Mietpreisbremsverordnungen in der Vergangenheit auch schon in anderen Bundesländern aus formellen Gründen für unwirksam erklärt wurden (z.B.  LG München I, Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17, AG München, Urteil vom 20.06.2017 – 411 C 24938/16).

Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt betrifft weit mehr als einen einzelnen Mietrechtsstreit. Erstmals stellt ein hessisches Gericht die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung in Frage und erklärt sie wegen einer unzureichenden Begründung für unwirksam.

Noch handelt es sich lediglich um eine erstinstanzliche Entscheidung. Gleichwohl zeigt das Urteil, dass die Anforderungen an den Erlass mietpreisregulierender Verordnungen keineswegs bloße Formalien sind. Die Länder müssen die tatsächlichen Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarktes sorgfältig ermitteln, dokumentieren und veröffentlichen.

Ob die Entscheidung letztlich Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Bis zu einer Klärung durch höhere Instanzen dürfte die Diskussion um die Zukunft der Mietpreisbremse in Hessen jedoch neuen Auftrieb erhalten.