Auswirkungen des Fondsrisikobegrenzungsgesetzes auf Immobilien-Sondervermögen

Am 16. April 2026 trat das Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG, BGBl. 2026 I Nr. 97) zur Umsetzung der AIFMD-II-Richtlinie (Richtlinie (EU) 2024/927) in Kraft. Der vorliegende Artikel befasst sich mit den Auswirkungen des FRiG auf Immobilien-Sondervermögen.

Gesetzgeberisches Ziel des FRiG ist die Schaffung resilienter Fondsmärkte. Wichtigste Neuerungen zur Erreichung dieses Ziels sind die in das Kapitalanlagengesetzbuch (KAGB) eingearbeiteten Regelungen zu Übertragungsvereinbarungen, zum Liquiditätsrisikomanagement, zur aufsichtsrechtlichen Berichterstattung und zur Kreditvergabe durch Alternative Investmentfonds (AIF). Für Immobilien-Sondervermögen sind die Neuerungen des FRiG von unterschiedlicher Relevanz.

1.      Liquiditätsmanagementinstrumente

Mit dem neu eingeführten § 30a KAGB verpflichtet das FRiG Investmentfonds, mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente (LMTs) aus einem gesetzlich vorgegebenen Katalog (Anhang V der Richtlinie 2011/61/EU bzw. § 1 Abs. 19 Nr. 25a KAGB) auszuwählen, vorzuhalten und deren Einsatzbedingungen zu dokumentieren.

Vorgesehen sind dabei zunächst laufend bzw. regelmäßig einsetzbare Instrumente (Swing Pricing, Dual Pricing, Verwässerungsschutzgebühren, Rücknahmegebühren), die die Anteilsrückgabe auf unterschiedlichem Weg bepreisen und Investmentfonds eine Kompensation für den durch die Anteilsrücknahme und Transaktionskosten anfallenden Aufwand sichern. Daneben enthält der Katalog sog. Stressinstrumente (Rücknahmebegrenzungen und Verlängerung von Kündigungsfristen), also die Verzögerung von Anteilsrücknahmen, falls ungewöhnlich hohe Mittelabflüsse auftreten oder die Liquiditätsreserve unter Druck gerät. Als ultima ratio sieht der Katalog (Anhang V der Richtlinie 2011/61/EU) echte Kriseninstrumente (Rücknahmeaussetzung, Side Pockets) vor, also LMTs, die zum Einsatz kommen sollen, um substanzvernichtende Notverkäufe (fire sales) zu verhindern.

Bereits vor Inkrafttreten der AIFMD-II-Richtlinie und des FRiG galten die in § 255 KAGB für Immobilien-Sondervermögen gesetzlich zwingend vorgegebenen Instrumente zur Liquiditätssicherung (darunter: Mindesthaltefrist von 24 Monaten, Kündigungsfrist von 12 Monaten), die den „neuen“ Liquiditätsmanagementinstrumenten teilweise stark ähneln und die sich in der Praxis als wirkungsvoll erwiesen haben. Diese gemäß dem KAGB für Immobilen-Sondervermögen zwingend geltenden Instrumente werden auf die Pflicht zur Benennung von Liquiditätsmanagementinstrumenten zumindest teilweise angerechnet. § 255 Absatz 5 KAGB stellt hierzu klar, dass das Liquiditätsmanagementinstrument der Verlängerung der Rückgabefrist durch die bestehende Regelung in § 255 Absatz 4 KAGB in Verbindung mit § 257 Absatz 1 KAGB bereits abgedeckt ist, so dass Immobilien-Sondervermögen lediglich ein weiteres Liquiditätsmanagementinstrument auswählen müssen, sofern sie die Vorgaben des § 257 Abs. 1 KAGB einhalten. Altanteile gem. § 346 Abs. 1 KAGB sind von dieser Ausnahme ausgenommen.

Nicht alle LMTs passen gleichermaßen auf Immobilien-Sondervermögen. Von der Anwendung der Instrumente des Dual Pricing und Swing Pricing auf Immobilien-Sondervermögen wird abgeraten (vgl. Begründung zum Gesetzesentwurf des FRiG vom 07.01.2026 sowie ESMA-Leitlinien vom 12.03.2026). In der Praxis angewandt werden hingegen Rücknahmegebühren (redemption fees), um die mit Transaktionskosten einhergehenden Belastungen für das Sondervermögen abzufedern. Dieses Vorgehen entspricht auch der Empfehlung der ESMA-Leitlinien vom 12.03.2026.

Im Ergebnis lässt sich konstatieren, dass der Einsatz von Liquiditätsmanagementinstrumenten bei Immobilien-Sondervermögen aufgrund gesetzlich zwingender Vorgaben schon vor Inkrafttreten des FRiG bekannt waren und wegen der aktuell hohen Mittelabflüsse auch eingesetzt werden. Neu ist hingegen die Regelungsdichte des FRiG zu den Liquiditätsmanagementinstrumenten, die Immobilien-Sondervermögen höheren Dokumentations- und Berichtspflichten aussetzen.

2.      Übertragungsvereinbarungen (Delegation)

AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), die Immobilien-Sondervermögen verwalten, dürfen auch weiterhin Aufgaben an externe Dienstleister auslagern, solange sie die tatsächliche Verantwortung für die Fondsverwaltung behalten und nicht zu einer reinen Briefkastenfirma werden (§ 36 Abs. 5 KAGB).

Dieser Grundsatz hat durch das FRiG insofern eine für die Praxis erfreuliche Klarstellung erfahren, als dass in erster Linie die in § 1 Abs. 19 Nr. 24 KAGB definierte „kollektive Vermögensverwaltung“ der strengen regulatorischen Überwachung unterliegt. Bei der Beauftragung Dritter mit grundstücks- und gebäudebezogenen Dienstleistungen, wie etwa dem Facility Management, unterliegen Immobilien-Sondervermögen und deren KVG nicht der regulatorischen Aufsicht gem. § 36 KAGB, sondern lediglich den allgemeinen Organisations- und Sorgfaltspflichten.

Hinsichtlich der kollektiven Vermögensverwaltung wurde das anwendbare Delegationsregime hingegen deutlich verschärft. Im Erlaubnisverfahren wurden hinsichtlich bestehender oder geplanter Auslagerungen und Unterauslagerungen nicht mehr nur allgemein „Angaben über Auslagerungsvereinbarungen nach § 36“ (so die alte Fassung des § 22 Abs. 1 Nr. 9 KAGB) gefordert, sondern die Übermittlung umfangreicher Informationen, die konkret und katalogartig im neuen § 22 KAGB aufgeführt sind. Hierzu gehören Angaben zum Auslagerungsunternehmen selbst, zu den ausgelagerten Portfolioverwaltungs- und Risikomanagementfunktionen, zu den hierfür eingesetzten personellen und technischen Ressourcen sowie zu den Maßnahmen der laufenden Überwachung und Kontrolle der ausgelagerten Tätigkeiten.

3.      Kreditvergabe

Der mit dem FRiG neu eingeführte § 29a KAGB verpflichtet AIF im Rahmen der Kreditvergabe zur Kreditrisikobewertung, Kreditportfolioüberwachung und zur Überprüfung von Kreditrisiken (§ 29a Abs. 1 KAGB). Weitergehende Bestimmungen zu Fremdfinanzierungen gelten für sog. „kreditvergebende AIF“, also Fonds, deren Anlagestrategie hauptsächlich in der Vergabe von Krediten besteht oder bei denen der Nominalwert vergebener Darlehen mindestens 50% des Nettoinventarwerts des AIF ausmacht (§ 1 Abs. 19 Nr. 24d KAGB).

Für Immobilien-Sondervermögen dürften diese neu eingeführten Bestimmungen von untergeordneter Bedeutung sein, solange diese – wie in der Praxis üblich – im Rahmen ihrer kollektiven Vermögensverwaltung lediglich Gesellschafterdarlehen vergeben, die die in § 29a Abs. 2 KAGB definierten Schwellenwerte nicht überschreiten. In diesen Fällen ist § 29a Abs. 1 KAGB nicht anwendbar. Auch spielt die Kreditvergabe in den Anlagestrategien von Immobilien-Sondervermögen üblicherweise keine tragende Rolle, so dass die für kreditvergebende AIF geltenden Leverage-Vorgaben bei Immobilien-Sondervermögen zumeist unanwendbar bleiben.   

Im Ergebnis richtet sich deshalb die Kreditvergabe durch Immobilien-Sondervermögen auch weiterhin nach § 240 Abs. 1 KAGB. Die Berechtigung der Immobilien-Sondervermögen zur Darlehensvergabe hat durch das FRiG insoweit sogar eine Erweiterung erfahren, als dass die maximal zulässigen Werte zu vergebener Darlehen gemäß § 240 Abs. 2 KAGB nicht mehr in Bezug auf Immobiliengesellschaften gelten, an denen das Immobilien-Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar zu 100% des Kapitals und der Stimmrechte beteiligt ist. 

4.      Aufsichtliche Berichterstattung

Das FRiG verschärft die aufsichtsrechtlichen Informations- und Berichtspflichten von Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Immobilien-Sondervermögen verwalten. Während § 22 KAGB n.F. die im Zulassungsverfahren gegenüber der BaFin vorzulegenden Informationen über Geschäftsorganisation, Risiko- und Liquiditätsmanagement und Auslagerungen betrifft, wurden in § 35 KAGB n.F. auch die Anforderungen an die laufende aufsichtsrechtliche Berichterstattung verschärft. Ziel der Neuregelungen ist es, der BaFin ein umfassenderes Bild über Risikoprofile, Liquiditätsrisiken, Fremdfinanzierung, Kreditvergabe und sonstige potenziell systemrelevante Risiken der verwalteten AIF zu vermitteln.

Für Immobilien-Sondervermögen ist dies von besonderer Bedeutung, da die Aufsicht aufgrund der typischerweise langfristig gebundenen Vermögenswerte und der potenziellen Liquiditätsinkongruenzen auf eine engmaschige Datengrundlage angewiesen ist. Das Fondsrisikobegrenzungsgesetz stärkt daher den risikobasierten Aufsichtsansatz, indem sowohl die Anforderungen an die organisatorische Vorsorge (§ 22 KAGB n.F.) als auch die laufenden Melde- und Berichtspflichten (§ 35 KAGB n.F.) erweitert und stärker auf Liquiditäts- und Stabilitätsrisiken ausgerichtet wurden.

Fazit

Mit dem FRiG hat der Gesetzgeber die Vorgaben der AIFMD-II-Richtlinie in das deutsche Investmentrecht überführt und dabei insbesondere die Anforderungen an das Liquiditätsmanagement, die Delegation von Aufgaben, die Kreditvergabe und die aufsichtsrechtliche Berichterstattung weiterentwickelt.

Der Einsatz von Liquiditätsmanagementinstrumenten stellt unabhängig von dem FRiG ein aktuelles Thema dar, nachdem Immobilien-Sondervermögen aufgrund schwacher Renditeaussichten im kränkelnden Immobilienmarkt unter hohen Mittelabflüssen leiden. Derartige Instrumente waren allerdings auch schon vor Inkrafttreten des FRiG im KAGB zwingend vorgeschrieben und wurden zur Liquiditätssicherung eingesetzt.

Die neuen Vorgaben des FRiG zur Kreditvergabe dürften für die Mehrzahl der Immobilien-Sondervermögen nur eingeschränkte Bedeutung entfalten, da Gesellschafterdarlehen weiterhin privilegiert behandelt werden und die Kreditvergabe regelmäßig nicht den Schwerpunkt ihrer Anlagestrategie bildet.

Größere praktische Relevanz bringen die verschärften Anzeige-, Informations- und Berichtspflichten gegenüber der Aufsicht, die den bürokratischen Aufwand auf Seiten der KVGs erheblich steigern dürfte. Ob die mit dem FRiG implementierten Änderungen insgesamt zu einer weiteren Stabilisierung von Immobilien-Sondervermögen beitragen werden, bleibt abzuwarten.